¿Sabías que el gobierno te puede prestar dinero para comprar tu casa? Así es: la Administración Federal de Viviendas —Federal Housing Administration, FHA— es un organismo del gobierno de los Estados Unidos que otorga créditos para comprar o construir bienes inmobiliarios. Esta iniciativa surgió el siglo pasado, en 1934 bajo la presidencia de Roosevelt, como parte de las acciones para combatir los efectos de la Gran Depresión.
Han pasado varios años y los tiempos han cambiado, pero la organización se mantiene viva. Por lo que en este artículo te explicaremos a detalle si, en un contexto como el de 2020, te conviene o no pedir un crédito FHA.
¿Cómo funciona un préstamo FHA?
Recuerda que los bancos e instituciones financieras prefieren otorgar hipotecas a personas con un puntaje de crédito FICO® mayor a 620 y con un enganche del 20% del valor total de la propiedad. En este artículo te explicamos cómo es el proceso.
Sin embargo, los créditos FHA están diseñados para aquellas personas que quieren comprar casa pero no califican para obtener una hipoteca tradicional. Así, es posible dar un enganche más pequeño y te conceden la hipoteca aún cuando no tienes el mejor puntaje FICO. Estos son algunos de los requisitos:
- Puntaje de crédito de al menos 500;
- Relación deuda-ingresos del 50% o menos;
- Pago inicial (enganche) del 3.5% si tu puntaje de crédito es 580 o más;
- Pago inicial del 10% si tu puntaje de crédito es 500-579.
- Debes habitar la casa que vas a comprar (primary residence);
- Tener un número de Seguro Social;
- Contar con un historial de por lo menos 2 años de trabajo;
- La casa debe cumplir con los requisitos mínimos de propiedad de la FHA.
Pero, por qué si es tan sencillo, ¿no todo el mundo prefiere esta opción? Como toda inversión a largo plazo, es necesario conocer a detalle los plazos y esquemas de pago. Así, te presentamos las ventajas y desventajas de los créditos FHA.
Ventajas de una hipoteca FHA
- La primera ventaja es que si tu puntaje de crédito es bajo, aún así puede aplicar para la hipoteca. Así que si tu puntaje está entre los 500 y 580 puntos, es muy probable que no apliques para una hipoteca tradicional, pero sí para un crédito FHA.
- La segunda ventaja es que si no tienes el ahorro para el enganche de tu casa, puedes conseguir el mínimo; es decir: un 3.5% del total del costo de la propiedad. Para conseguir este mínimo tu puntaje de crédito debe ser más alto y estar alrededor de los 580 puntos. Si es menor, tendrás que dar mínimo el 10% de enganche. Aun así es menor que el de una hipoteca tradicional, que va entre el 5% y el 20%.
Desventajas de una hipoteca FHA
- Como con todos los préstamos hipotecarios, entre más bajo sea tu puntaje de crédito, más intereses vas a pagar. Y, a la larga, terminarás pagando mucho más por tu casa que lo que realmente valía. Por ejemplo, con un puntaje de 580 podrás conseguir un interés del 4%. Si esto lo aplicas a una hipoteca de $150 mil a pagar a treinta años, con ese interés, tu casa terminará costando casi $258 mil. Así, terminarás pagando $100 mil dólares más.
- La segunda desventaja es un poco más complicada de entender y aquí es donde el préstamo FHA se vuelve inconveniente. Al no pagar el enganche necesario (de alrededor del 20%) los prestamistas te cobrarán dos seguros para proteger su hipoteca.
- Primero, un único pago llamado FHA “funding fee” del 1.75%. Puede ser financiado en tu hipoteca y distribuido en tus pagos mensuales.
- Además, un Mortgage Insurance Premium (MIP) que tiene un costo de entre 0.5% y 1.05% de la hipoteca por año. Esta cuota se va pagando durante todos los meses y puedes reducirla o hasta eliminarla si mejora tu historial crediticio, de empleo y de pago hipotecario.
Si seguimos con el ejemplo anterior, a tu hipoteca de $150 mil hay que sumar $2,600 del “funding fee”, más $1,500 que cada año costará el MIP. Si hacemos el cálculo, tu Tasa de Porcentaje Anual (APR, por sus siglas en inglés) subirá del 4% al 4.4%, con lo que terminarás pagando $283 mil dólares por tu casa. Es decir, $133 mil dólares más.
- El préstamo FHA solo se otorga a personas con número de seguro social. Si tienes un número de ITIN, lo mejor es aplicar para una hipoteca tradicional.
¿Conclusión?
Antes de pedir cualquier hipoteca, lo mejor es conocerlas a detalle y estar realmente enterado de cuánto vamos a pagar, ya sea tradicional o FHA.
Lo que hacemos en la comunidad de Finhabits es ayudarte a mejorar tus hábitos financieros. Si trabajamos para que nuestro puntaje de crédito suba y ahorramos para el enganche, conseguiremos la hipoteca que más le conviene a nuestro bolsillo y patrimonio. Y esto hará que las opciones sean más y que los trámites sean más sencillos.
